Che cosa dovrei prendere in considerazione prima di ricevere degli ospiti per lunghi periodi in Italia?

Questa pagina è qui come punto di partenza per aiutarti a scoprire alcuni degli obblighi che potrebbero trovare applicazione quando decidi di offrire alloggi a lungo termine su Airbnb. È solo per tua informazione e include riassunti di alcune delle norme applicabili ai diversi tipi di contratti per soggiorni a lungo termine nonché link a risorse ufficiali che potresti trovare utili.

Ti preghiamo di tener presente che queste pagine informative non sono esaustive e non sono pareri legali. Se non sei sicuro di come queste informazioni possano trovare applicazione nel tuo caso, ti suggeriamo di controllare le fonti ufficiali o di richiedere una consulenza legale.

Tieni presente inoltre presente che i contenuti di questa pagina non sono aggiornati in tempo reale ed è anche per questo che ti incoraggiamo a verificare ogni fonte e ad assicurarti che non ci siano state modifiche di recente.

Quali sono alcune delle cose che dovresti considerare prima di offrire alloggi a lungo termine?

In Italia, gli affitti a lungo termine sono regolati a livello nazionale (cfr. art. 1571 del Codice Civile, la Legge 431/98, la Legge 392/78 o il Codice del Turismo) e possono essere soggetti ad alcune regole specifiche diverse o aggiuntive rispetto a quelle applicabili ai soggiorni a breve termine. Gli affitti a lungo termine possono identificarsi con gli affitti più lunghi di 30 giorni di calendario e, a seconda dello scopo del soggiorno (per esempio, un soggiorno temporaneo per motivi di lavoro, o un cambio di residenza), possono essere soggetti a un termine di durata fissato dalla legge e classificati come segue:

• Locazioni transitorie: fino a 18 mesi, tipicamente utilizzate per ospiti che hanno una necessità temporanea, come ad esempio un professore che insegna durante un anno scolastico, o un consulente in trasferta di lavoro;
• Locazioni a canone concordato: durano solitamente 3 anni, rinnovabili per ulteriori 2 anni;
• Locazione abitativa: tipicamente si estendono per 4 anni e si rinnovano automaticamente per ulteriori 4, solitamente stipulati da ospiti che vogliono vivere nell'immobile.
• Locazioni per studenti universitari: da 6 a 36 mesi (possono essere soggetti a rinnovo automatico alla fine), sono disciplinati da speciali regole e condizioni finanziarie - vedi sotto.

Gli ospiti che soggiornano in una casa o in un appartamento per un mese o più, possono rientrare in una delle categorie di cui sopra e godere di una speciale protezione ai sensi della legge italiana. In generale questo significa che le leggi sull'affitto potrebbero tutelarli e che per liberare l'immobile tu debba utilizzare apposite procedure di sfratto rivolgendoti, ove necessario, al tribunale competente.

Inoltre, ciascuna delle 20 regioni italiane (e a volte anche autorità più piccole quali province o comuni) ha la competenza per regolamentare specifiche forme di ospitalità professionale o non professionale (ad esempio bed and breakfast, case vacanze, ecc.) che possono anche avere un impatto sulla natura degli affitti a lungo termine e quindi sottoporli a diversi requisiti di durata/regolamentazione.

Ti invitiamo a controllare le norme e i regolamenti locali prima di accettare una prenotazione a lungo termine.

Ospiti che si rifiutano di andarsene — e come Airbnb può aiutare

Queste situazioni sono incredibilmente rare su Airbnb, ma se accadono, faremo del nostro meglio per aiutarti a risolvere il problema con il tuo ospite. Se dovessi trovarti in una situazione del genere fallo sapere al nostro team di supporto 24/7 il prima possibile e ti contatteremo. Gli ospiti che rimangono oltre la data di check-out senza un valido motivo e senza aver precedentemente modificato la loro prenotazione con l'approvazione dell'host, possono essere in violazione della legge italiana (ad esempio l'ospite può essere tenuto a risarcire l'host per i danni subiti a causa dell'illecita occupazione) o in violazione dei termini di servizio Airbnb ed esporsi a provvedimenti che vanno dalle recensioni negative, alla cancellazione del loro account Airbnb. In queste circostanze, ci assicureremo che gli ospiti comprendano le conseguenze di un soggiorno oltre il termine di check-out.

Chiedere agli ospiti di firmare un contratto di affitto

Se affitti la tua casa o il tuo appartamento per soggiorni più lunghi di 30 giorni, la legge italiana impone di firmare un contratto di scritto da registrare all'agenzia delle entrate.

La forma del contratto scritto è generalmente libera, con l'eccezione di alcuni tipi di affitto che richiedono l'uso di modelli legalmente approvati, per esempio:

• locazioni per studenti universitari, o
• locazioni a canone concordato (dove è necessario aderire a schemi di contratto legalmente approvati, ma che beneficeranno di un regime fiscale speciale e più vantaggioso quali ad esempio: aliquota fissa del 10% (cedolare secca), riduzione dell'imposta di registro del 30%, riduzione del 25% sulle tasse immobiliari (IMU).

In questi casi, il contratto scritto sarà concluso su un modello legalmente approvato, dovrà seguire la fascia di prezzo stabilita dalla legge e sarà soggetto a un termine specifico di durata. Se questo è il tuo caso, dovresti chiarire questi requisiti nelle regole della casa prima di finalizzare una prenotazione.

Le leggi che regolano questi affitti possono essere complicate, quindi assicurati di contattare un professionista o le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative nella tua città, per familiarizzare con le leggi e i regolamenti italiani.

Leggi locali sul controllo degli affitti

Determinate leggi speciali possono regolare i prezzi di affitto e le pratiche di sfratto. In Italia, si applicano in particolare a determinati contratti d'affitto (per esempio le locazioni per studenti universitari o le locazioni a canone concordato) che sono stati concordati dalle autorità locali, o dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. I vantaggi di questi schemi contrattuali sono per lo più di natura fiscale, ma impongono dei limiti al prezzo mensile che puoi richiedere come host. Ti consigliamo di contattare un professionista specializzato in contratti di locazione, o le associazioni di proprietari e affittuari più rappresentative della tua città, per familiarizzare con le leggi e i regolamenti italiani e per saperne di più sul controllo degli affitti e dei prezzi e su come queste regole potrebbero influire su una prenotazione a lungo termine.

Sfrattare gli ospiti che si trattengono oltre i termini di una prenotazione a lungo termine

In Italia esistono delle norme che permettono ai proprietari di usare procedimenti sommari per sfrattare gli inquilini. Un procedimento sommario è un procedimento giudiziario che permette al padrone di casa di rientrare in possesso dell'immobile locato in modo accelerato rispetto alle tempistiche di un procedimento giudiziario ordinario. Contatta un avvocato per saperne di più sulle leggi che regolano lo sfratto, dato che possono influenzare la tua capacità di sfrattare un ospite che si trattiene oltre il periodo stabilito nella prenotazione a lungo termine.

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